Реферат оценка стоимости зданий и сооружений

Расположенные на нем здания и сооружения могут быть изменены, однако. Раздел: Эктеория. Тут найдется полное раскрытие.

Из обрабатывающих производств индекс производства группы отраслей с положительной динамикой составил ,4 процента. Индекс производства группы отраслей с отрицательной динамикой — 96,3 процента. Результаты опросов руководителей 3,6 тыс. Такая низкая оценка наблюдалась в феврале года. За январь-август г.

КУРСОВАЯ РАБОТА ОЦЕНКА СТОИМОСТИ КАФЕ С ПРИЛЕГАЮЩИМ ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКОМ

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте. В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения.

Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации. Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, то есть согласованные городскими районными службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения при необходимости , энергоснабжения и т.

Как правило, выдаваемые для проектирования объектов технические условия по их инженерному обеспечению имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3 — 5 лет. Если в процессе сбора информации будет установлено, что срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены в расчетах.

Определение площади застройки необходимо в тех случаях, когда проектная документация по какой-либо причине отсутствует, и оценщик не имеет возможности определить площадь объем не завершенного строительством здания и сооружения иначе, чем произвести обмер геометрических размеров конструкций объекта, как правило, по их наружным габаритам. Информация о датах начала и приостановки строительства необходима для определения величины физического износа объекта, а в случае отсутствия проектной документации — для оценки срока действия исходно-разрешительной документации.

Сведения о разрешенной годовой потребляемой мощности инженерных систем объекта требуются оценщику для определения возможностей изменения его функционального назначения.

Величина израсходованных денежных средств может быть рассчитана с использованием метода прямого счета и прямого остатка. Метод прямого счета основан на определении величины затрат на выполнение работ по каждому конструктивному элементу здания сооружения и суммировании полученного значения с затратами на получение исходно-разрешительной документации. Стоимость выполнения работ по каждому конструктивному элементу может определяться с использованием как элементных, так и укрупненных стоимостных показателей справочно-информационной базы.

При использовании элементных сметных норм и расценок на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы необходимо определить физический объем выполненных работ по каждому конструктивному элементу, выраженный в принятом для данного вида работ измерителе м2, м3. Расчет физических объемов выполненных работ может быть приведен на основе проектной документации или путем обмера геометрических размеров конструкций.

Полученные объемы работ, выраженные в принятом измерителе, умножаются на соответствующие расценки с доначислением накладных расходов, сметной прибыли если они не учтены расценками , прочих и непредвиденных работ и затрат в размерах, предусмотренных действующими нормативными документами. Аналогично определяется стоимость работ при использовании укрупненных показателей по видам работ.

Применение укрупненных показателей стоимости на удельный измеритель здания сооружения позволяет рассчитать стоимость по каждому конструктивному элементу при условии их полного завершения путем умножения стоимости готовой строительной продукции на долю стоимости работ по отдельным конструктивным элементам от стоимости объекта в целом.

Полученные значения стоимости каждого конструктивного элемента умножаются на соответствующий коэффициент готовности и затем суммируются. При использовании метода остатка в основу расчета коэффициента готовности положен принцип уменьшения восстановительной стоимости объекта недвижимости на величину затрат, необходимых для завершения строительства объекта.

Эта величина определяется с использованием тех же подходов, которые применяются в методе прямого счета. При оценке не завершенного строительством объекта недвижимости рыночная стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, включает стоимость строительства объекта, определяемую в соответствии с действующими нормативными документами, сопутствующие затраты оплата услуг по выдаче исходных данных и технических условий на проектирование, по согласованию документации на строительство, затраты на маркетинг, рекламу, содержание компании-девелопера, стоимость привлекаемых кредитных ресурсов , предпринимательскую прибыль за вычетом износа и определяется по формуле Размер сопутствующих затрат, связанных с получением и определением исходно-разрешительной документации на строительство, определяется в процентах от стоимости строительной продукции на основании решений актов органов федеральной исполнительной власти, национально-государственных и административно-территориальных образований.

При определении стоимости строительной продукции целесообразно использовать методы: - укрупненных показателей стоимости на единицу измерения здания сооружения ; - поэлементного расчета. Состав затрат, необходимых для возведения здания сооружения , независимо от метода определения стоимости строительной продукции должен определяться в соответствии с действующими нормативными документами.

Метод укрупненных показателей основан на использовании удельных показателей стоимости строительства зданий сооружений , например на единицу измерения оцениваемого объекта. При расчете стоимости строительства применяются стоимостные показатели, зафиксированные в уровне цен на определенную дату.

Пересчет значений справочных показателей в текущий уровень цен осуществляется с использованием системы индексов цен. Справочно-информационная база для определения стоимости строительства объектов недвижимости включает: - сметно-нормативную базу системы ценообразования и сметного нормирования в строительстве; - систему справочников оценщиков. Сметно-нормативная база системы ценообразования и сметного нормирования охватывает государственные, федеральные, производственно-отраслевые, территориальные и фирменные элементы и укрупненные сметные нормативы, а также методические Указания по определению стоимости строительной продукции.

Система справочников, разработанных для оценки и содержащих стоимостные показатели для определения инвентаризационной стоимости, включает отечественные и зарубежные издания. Состав и структура используемых в расчетах индексов изменения стоимости строительной продукции должны соответствовать составу и структуре применяемых стоимостных показателей. Величина физического износа может быть определена по результатам строительно-технической экспертизы. Однако привлечение экспертов сопряжено с дополнительными затратами, что увеличивает общую стоимость работы по оценке, и не всегда возможно.

Признаки физического износа отдельных конструктивных элементов, зафиксированные в некоторых нормативных документах например, ВСН , сформулированы для условий эксплуатации конструкций при наличии закрытого теплового контура и поддержания нормального инженерно-влажностного режима в основных помещениях. Не завершенные строительством объекты, не имеющие кровли, завершенных ограждающих конструкций и инженерных систем, а такжете, на которых не проводились работы по консервации, испытывают воздействие повышенной влажности, агрессивности воздушной среды и различных температурных колебаний.

Пребывание незащищенных конструкций на открытом воздухе ускоряет процесс снижения их прочностных свойств. Степень увеличения износа конструкций, находящихся вне замкнутого теплового контура, может определяться экспертным путем, а также соотношением минимальной продолжительности эффективной эксплуатации конструкций из сборного и монолитного железобетона до их постановки на капитальный ремонт при условии их эксплуатации в нормальном режиме и в тяжелых условиях, включая открытые сооружения.

По экспертной оценке величина поправочного коэффициента может составить 1,1— 1, Таким образом, размер физического износа может быть рассчитан как скорректированная величина ежегодных амортизационных отчислений для данного типа здания сооружения с учетом условий пребывания конструкций вне теплового контура. Первым этапом в определении емкости рынка недвижимости является четкое определение границ региона и выделение анализируемого сегмента рынка.

Наиболее простым методом определения границ региона является его идентификация как административного района, функционирующего как единого целого. Вторым этапом является анализ общеэкономической и социально-политической ситуации, поскольку на развитие региональных рынков решающее влияние оказывает макроэкономическая ситуация. Данные макроэкономического характера содержат: - информацию об общем состоянии экономики; - информацию об общей занятости населения на национальном, региональном и локальных уровнях; - объемы произведенной продукции и их динамику на общенациональном и региональном уровнях; - абсолютные и относительные процентные ставки на рынке капитала; - состояние торгового баланса, определяющее притоки и оттоки капитала.

Общие данные имеют важнейший характер для оценки эффективности инвестиций в недвижимость, так как они: 1 обеспечивают предпосылки, на основе которых будет проводиться оценка конкретных объектов недвижимости; 2 представляют информацию, на основе которой можно определить тенденции, влияющие на стоимость земли, и получить цифровые данные, которые можно использовать при оценке стоимости; 3 формируют основу для вывода о наиболее эффективном использовании как инвестируемого капитала, так и объектов недвижимости.

Третьим этапом является анализ экономического потенциала и перспектив развития региона. При анализе состояния и тенденций развития регионального рынка необходимо учитывать степень совпадения или отличия местных условий от общеэкономической ситуации.

Наиболее важными факторами, которые следует учитывать при изучении конъюнктуры местного бизнеса, являются достоверные и по возможности наиболее полные данные о сделках с недвижимостью, начало нового жилищного строительства и производство электроэнергии. Последние изменения в сфере занятости или доходов оказывают сильное влияние на фазы активности местного рынка недвижимости. Особое значение имеют тенденции, направленные на усиление или ослабление спроса на конкретные типы недвижимости.

Например, притоки или оттоки инвестиций в коммерческую недвижимость в краткосрочном периоде в значительной степени определяются динамикой нормы пустующих помещений как показателя состояния этого сегмента регионального рынка. Снижение нормы пустующих офисных помещений при благоприятной общей конъюнктуре рынка вызывает рост инвестиций в строительство новых объектов недвижимости.

На рынке жилой недвижимости высокие доходы трудоспособного населения будут способствовать повышенному спросу на жилье. Дальнейшее оживление деловой активности ведет к повышению спроса на коммерческую недвижимость.

Таковы самые общие подходы к определению емкости рынка. Более детальное изучение емкости регионального рынка делает необходимым анализ экономического потенциала региона, в основе которого лежит выделение отдельных сфер деятельности на основные и вспомогательные виды деятельности. К основному виду деятельности относится такой вид деятельности в регионе, на оплату труда которого идут деньги, получаемые от покупателей и потребителей, находящихся за пределами региона, то есть это те виды деятельности, которые обеспечивают приток капитала в регион и являются основой для развития экономики региона.

Например, в регионах, развитие которых зависит от туризма, основными видами деятельности являются все виды, связанные с обслуживанием туристов любое предприятие, отрасль, регион развиваются только при условии притока нового капитала. К вспомогательному виду деятельности относятся те виды труда, которые создают доход в рамках анализируемого региона. Основные виды деятельности подразделяются на три группы занятости: - в промышленности; - в оптовой и розничной торговле и на транспорте; - на финансовом рынке.

Такое подразделение производится для того, чтобы рассмотреть каждый из основных видов деятельности в процессе качественного анализа региона. Качественный анализ основан на: - прогнозируемых тенденциях занятости; - диверсификации занятости; - циклических колебаниях.

Первый аспект — прогноз тенденций занятости — требует анализа состояния местной промышленности по сравнению с другими регионами и со всей страной. В данном случае применим сравнительный анализ валового продукта региона и валового национального продукта.

Расчет прогнозируемых тенденций занятости требует от аналитика точного и объективного определения типа экономического развития снижение, увеличение или стабильность занятости в регионе.

Такой анализ должен отражать реальное положение дел, поскольку является основой для определения емкости регионально рынка в настоящее время и в перспективе. Вторым аспектом качественного анализа является определение степени диверсификации занятости.

Третьим аспектом качественного анализа являются циклические колебания. Оценка этого фактора основана на анализе и периодизации деловой активности, то есть на определении, находится ли регион в периоде развития, застоя, упадка или депрессии. Общепризнано, что некоторые виды деловой активности более надежно защищены от упадка или депрессии. Например, индустрия основных пищевых продуктов меньше подвержена влиянию депрессии, а производство предметов роскоши резко сокращается в период кризисов.

Однако практика работы российских предприятий в период переживаемого системного кризиса не подтверждает этого положения. Данные о состоянии и перспективах развития региона можно получить из типичных общих сведений, полученных из вторичных источников, и конкретных сведений: - предложение новых объектов недвижимости в определенном сегменте рынка в регионе, норма свободных объектов недвижимости на данном рынке; - уровень занятости и платежеспособности населения региона и перспективы изменения данных показателей; - данные по сопоставимым продажам, которые используются при подходе с точки зрения сопоставимых продаж.

Эти данные можно получать из первичных источников, например, путем исследования местного рынка на предмет определения количества свободных объектов недвижимости, и из вторичных источников, как, например, данные о числе лиц, занятых в местной обрабатывающей промышленности. Четвертый этап — количественный анализ, основанный на расчете емкости рынка на основе определения взаимосвязи отдельных факторов непосредственно влияющих на уровень спроса и предложения.

Коэффициент емкости рынка определенного типа недвижимости определяется по формуле 2. Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны.

Незавершенные объекты инвестиционной деятельности находятся в долевой собственности участников этого процесса до момента приемки и оплаты инвестором выполненных работ и услуг. В случае отказа заказчика от дальнейшего инвестирования проекта он обязан компенсировать затраты другим его участникам, если иное не предусмотрено в договоре.

Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из семи основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент, маркетинг, инфраструктура и деловые процедуры. Спрос — это количество земельных участков, имущественных комплексов и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный промежуток времени. Предложение — это количество земли и другого недвижимого имущества, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый промежуток времени.

Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках. Важнейший элемент и условие существования любого рынка, в том числе и недвижимого имущества, — информационная инфраструктура — должна содержать достоверные сведения трех видов: - о существующих нормах и правилах работы на рынке недвижимости и их ожидаемых изменениях; - о структуре спроса и предложений по различным объектам; - об уровне и динамике цен объектов недвижимости по районам, микрорайонам и другим сегментам рынка.

Основными источниками формирования базы данных служат: федеральные законы и нормативные положения, постановления Правительства РФ и органов власти субъектов РФ; заявки потенциальных продавцов и покупателей, арендаторов, пользователей и владельцев, желающих произвести обмен или залог недвижимости; рекламные объявления в газетах, журналах и других изданиях; специальные опросы.

Одна из главных функций рынка — установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.

При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а при ценах выше равновесной — избыточные предложения. В цене концентрируется большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например, жилищного строительства и т.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, — к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительской стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал. Функция санирования — это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направление поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов.

Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция — это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах. Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.

Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники — риелторы, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости бизнеса: Асват Дамодаран

Скачать бесплатно - реферат по теме 'Оценка стоимости зданий и сооружений'. Раздел: Эктеория. Тут найдется полное раскрытие. Темы докладов и рефератов. 1. Оценка технического состояния зданий и сооружений. 2. Проблемы оценки зданий и сооружений в.

На основании этих данных, можно определить стоимость 1 м2 площади S1м2 рассчитываемого объекта оценки квартиры , по формуле: Общая сумма доходов от продаж, как правило, включает в себя доходы от продажи всех квартир полной реализации здания. Для её определения необходимо произвести вычисления по следующим формулам. Заключение Как показано выше, данным методом можно рассчитать стоимость жилого здания, однако эта стоимость будет являться общей суммой доходов от продаж, которая должна будет покрыть все накладные расходы, стоимость строительства, материалов и т. На основании полученных результатов производится оценка экономической эффективности проекта, при которой подсчитывается прибыль с учётом затрат материалов и времени. Эта прибыль носит название чистый дисконтируемый доход, и его значение определяет эффективность инвестиционного проекта. Разумеется, метод рыночной экстракции для разнородных объектов может быть применён только при условии наличия существующих аналогичных построенных объектов, при не соблюдении этого условия необходимо использовать методы, основывающиеся на сметную стоимость и статьи расходов. Список литературы СНиП Инструкция о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений. Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов и их отбору для финансирования. Бюллетень недвижимости. Дата добавления:

Особенности зданий и сооружений как объектов оценки Оценка технического состояния зданий и сооружений физический износ зданий: воздействие воздушной среды, воздействие грунтовой воды, воздействие отрицательной температуры моральный износ зданий методы определения износа зданий и сооружений: метод разбиения на виды износа, метод срока жизни Определений стоимости зданий и сооружений методом сравнительной единицы Определений стоимости зданий и сооружений методом поэлементного расчета разбивки на компоненты Индексный метод оценки зданий и сооружений. Рекомендуемая литература: 1.

Для её определения необходимо произвести вычисления по следующимформулам. Заключение Как показано выше, данным методомможно рассчитать стоимость жилого здания, однако эта стоимость будет являтьсяобщей суммой доходов от продаж, которая должна будет покрыть все накладные расходы,стоимость строительства, материалов и т. На основании полученныхрезультатов производится оценка экономической эффективности проекта, при которойподсчитывается прибыль с учётом затрат материалов и времени.

Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости

Сбор и получение информации. Наличие проектной документации, как правило, позволяет получить большую часть интересующих оценщика сведений об объекте. В настоящее время проектная документация разрабатывается на основе задания на проектирование в соответствии с исходно-разрешительной документацией и соблюдением требований Инструкции о порядке разработки, согласования, утверждения и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений СНиП В этом же разделе проекта приводятся сведения о потребляемой годовой мощности в части электро-, водо- и газоснабжения. Необходимо также уточнить дату утверждения проектной документации.

Тема: оценка стоимости зданий и сооружений

Помещения или части зданий секции, этажи. Готовность к использованию. Требующие реконструкции или капитального ремонта. Требующие завершения строительства. Поскольку в настоящее время рынок комплекса зданий производственных баз — развивающийся сектор рынка недвижимости в России, имеет смыслом сосредоточить усилия на изучении именно этого сектора для разработки основных методических подходов по оценке стоимости объектов недвижимости. На сформировавшемся западном рынке принята другая, отличающаяся от предложенной выше классификации объектов недвижимости по категориям А, Б и В. Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Подразделяется на следующие классы: Специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом.

.

.

Оценка стоимости зданий и сооружений

.

.

.

.

.

.

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Оценка стоимости компании: О курсе #1
Похожие публикации